종로구 아파트 시세｜경희궁자이 실거래가와 에피트 분양, 엇갈린 지표 읽는 법

종로구 아파트는 서울에서 가장 해석이 엇갈리는 시장입니다. 한쪽에서는 “서울 25개 구 가운데 유일하게 1년 새 평균 매매가가 내렸다”는 분석이 나오고, 다른 한쪽에서는 “주간 상승률이 통계 집계 이래 최고”라는 소식이 들립니다. 600년 도심 위에 선 몇 안 되는 단지가 시장을 이끄는 종로구. 2026년 10월 기준 종로구 아파트 시세와 경희궁자이 실거래가, 새 분양 소식, 앞으로의 전망을 정리했습니다.

※ 시세는 리치고 추정치(2026년 10월 22일), 실거래가는 국토교통부 신고 기준입니다.

종로구 아파트값, 왜 지표가 엇갈릴까

프롭테크 업체 아파트너가 전용 85㎡ 안팎 중형 아파트를 기준으로 분석한 결과, 2025년 5월~2026년 4월 종로구 평균 매매가는 15억 6,424만 원에서 14억 7,090만 원으로 5.97% 떨어졌습니다. 같은 기간 서울 평균이 7.02% 오른 것과 정반대로, 25개 구 가운데 유일한 하락이었습니다. 노후 주택이 많고 신규 공급과 재건축 기대감이 약하다는 점이 원인으로 꼽혔습니다.

그런데 한국부동산원 주간 통계는 다른 그림을 보여줍니다. 5월 둘째 주 종로구 아파트 매매가격은 0.36% 올라 통계 집계 이래 최고 주간 상승률을 기록했고, 연초 이후 누적 상승률도 3.95%로 서울 평균(3.10%)을 웃돌았습니다.

두 지표가 다른 이유는 측정 방식에 있습니다. 평균 매매가는 그 기간에 어떤 단지가 많이 거래됐는지에 크게 좌우되고, 부동산원 지수는 같은 표본 단지의 가격 변화를 추적합니다. 거래량이 적은 종로구에서는 노후 단지 거래가 몰리면 평균가가 낮아 보이고, 선호 단지가 오르면 지수는 오릅니다. 종로구 아파트 시세는 ‘구 평균’보다 ‘단지별’로 봐야 하는 이유입니다.

종로구 아파트 시세: 대장 단지 경희궁자이 실거래가

종로구 아파트 시세를 대표하는 곳은 평동·홍파동·교북동에 걸친 ‘경희궁자이’입니다. 2017년 입주해 1~4단지로 나뉘며, 광화문 업무지구와 가까운 도심 신축급 단지로 꼽힙니다.

경희궁자이 3단지(평동)

589세대 규모로 2017년 2월 입주했습니다. 33평이 9월 22일 24억 8,000만 원(2층)에 거래됐습니다. 10월 시세는 24평 약 22억 8,000만 원, 31평 약 24억 5,000만 원, 33평 약 26억 1,000만 원, 45평 약 32억 원입니다. 저층 거래가는 시세보다 1억 원 이상 낮게 형성되는 경우가 많아 층별 가격 차를 함께 봐야 합니다.

경희궁자이 4단지(교북동): 초소형 10억 시대

182세대 소규모 단지지만 존재감은 큽니다. 전용 37.26㎡(16평)가 6월 28일 10억 원에 거래되며, 올해 1~8월 서울에서 거래된 전용 40㎡ 이하 초소형 아파트 가운데 최고가를 기록했습니다. 면적을 줄이더라도 도심 선호 단지를 고르려는 1~2인 가구 실수요가 가격을 떠받친 결과입니다.

새 공급: 돈의문2구역 ‘경희궁 에피트’

공급이 귀한 종로구에 오랜만에 새 아파트 소식도 있습니다. 경희궁자이 인근 교남동 돈의문2구역을 재개발하는 ‘경희궁 에피트'(HL디앤아이한라 시공)입니다. 주거 부문은 총 228가구이며, 조합원 몫을 뺀 약 135가구가 일반분양될 것으로 거론됩니다. 분양 시기는 10월 전후로 예상되지만 인허가 일정에 따라 바뀔 수 있습니다.

업계 추정 분양가는 3.3㎡당 7,600만 원대로, 전용 59㎡ 약 19억 원대, 84㎡ 약 26억 원 선이 거론됩니다. 확정 분양가와 전매제한, 실거주 의무는 입주자모집공고에서 반드시 다시 확인해야 합니다. 분양가가 인근 경희궁자이 시세에 근접하게 나온다면 종로구 신축 아파트 가격의 새 기준선이 될 수 있습니다.

종로구 아파트, 이런 수요자에게 맞습니다

• 광화문·종로 직장인: 도보 출퇴근이 가능한 몇 안 되는 아파트 입지입니다.
• 1~2인 가구: 초소형 평형도 도심 프리미엄을 인정받아 거래가 꾸준합니다.
• 역사·녹지 선호층: 경희궁, 인왕산, 북한산과 가까운 쾌적함을 원하는 수요자에게 맞습니다.

반면 대단지 커뮤니티와 학원가, 넓은 신축 선택지를 원한다면 종로구는 단지 수 자체가 적어 선택의 폭이 좁습니다. 바로 옆 도심권과 비교하려면 중구 아파트 시세, 다른 생활권은 강동구 10억대 아파트 글을 참고해 보세요.

필자의 판단: 종로구는 ‘지역’이 아니라 ‘단지’를 사는 시장

숫자를 오래 다루다 보면 ‘평균’이 가장 쉽게 사람을 속인다는 것을 알게 됩니다. 종로구 아파트 시세가 대표적입니다. 구 전체 평균은 하락으로 보이지만, 경희궁자이처럼 수요가 몰리는 단지는 초소형까지 10억 원을 넘겼습니다. 종로구 아파트는 지역이 아니라 단지를 사는 시장이라고 보는 게 정확합니다.

그래서 실거주라면 경희궁자이 같은 검증된 단지와 새로 나올 에피트 분양가를 나란히 놓고 비교해 볼 것을 권합니다. 분양가가 시세보다 의미 있게 낮다면 청약이, 비슷하다면 입주 10년 차 검증 단지가 더 나은 선택일 수 있습니다. 반대로 노후 단지를 ‘종로구라서’ 싸게 산다는 접근은 신중해야 합니다. 공급 부족과 약한 재건축 기대감이 평균가를 끌어내린 원인이었던 만큼, 그 단지 자체의 개발 가능성부터 따져봐야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

종로구 대장 아파트는 어디인가요?

평동·교북동 일대 경희궁자이가 대표적입니다. 3단지 33평 시세는 약 26억 원 수준입니다.

종로구 아파트값은 오르고 있나요, 내리고 있나요?

측정 방식에 따라 다릅니다. 2025년 5월~2026년 4월 평균 매매가는 5.97% 내렸지만, 부동산원 주간 지수로는 2026년 5월 둘째 주까지 누적 3.95% 올랐습니다.

경희궁 에피트는 몇 가구인가요?

주거 부문 총 228가구이며, 약 135가구가 일반분양될 것으로 거론됩니다.

종로구 아파트 시세는 얼마인가요?

2026년 10월 기준 종로구 아파트 시세는 경희궁자이 3단지 33평 약 26억 1,000만 원, 4단지 16평 약 10억 4,000만 원 수준입니다. 저층은 시세보다 낮게 거래되는 경우가 많습니다.

※ 참고 자료: 한국경제(아파트너 분석), 뉴시스(한국부동산원 주간 동향), 머니투데이, 청약홈

※ 이 글은 정보 제공 목적이며 특정 부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 분양 정보는 입주자모집공고 전 추정치이므로 청약 전 공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.