KB국민은행은 시니어 레지던스 보증금 승계 신탁 출시…하나은행은 ‘소요한남’과 협업
NH농협은행은 치매·중증질환 대비 신탁 선보여
롯데·파르나스·삼성물산·포스코이앤씨까지 시니어 주거 시장 경쟁

대한민국이 초고령사회에 들어서면서 은퇴 이후의 자산관리 방식도 달라지고 있다.

과거에는 은퇴 후 거주할 집과 연금을 확보하는 것이 노후 준비의 핵심이었다면, 최근에는 ‘어디에서 살 것인가’와 ‘내 자산을 어떻게 관리하고 물려줄 것인가’를 동시에 고민하는 수요가 커지고 있다.

특히 상당한 금융자산과 부동산을 보유한 50~60대에서는 이런 움직임이 더욱 뚜렷하다.

금융권에서는 유언대용신탁, 부동산·호텔업계에서는 시니어 레지던스가 대표적인 시장으로 떠오르고 있다.

흥미로운 점은 두 시장이 따로 움직이는 것이 아니라는 것이다.

실제로 KB국민은행은 시니어 레지던스 입주보증금을 유언대용신탁으로 관리하는 서비스를 내놓았고, 하나은행은 하이엔드 시니어 레지던스 ‘소요한남 by 파르나스’와 유언대용신탁 및 자산관리 서비스를 결합했다.

고령화가 금융과 부동산을 연결하는 새로운 시장을 만들고 있는 셈이다.

1. 왜 지금 ‘유언대용신탁’인가

유언대용신탁은 신탁법 제59조에 근거한 제도다.

고객이 금융회사 등 수탁자에게 재산을 맡기고 생전에는 본인을 수익자로 설정하면서, 사망 이후에는 미리 정한 수익자가 신탁재산에 따른 급부를 받도록 설계할 수 있다.

금전뿐 아니라 부동산, 유가증권 등 다양한 재산을 신탁 대상으로 활용할 수 있다는 점도 특징이다.

문제는 지금까지 유언대용신탁이 일부 고액자산가들의 전유물처럼 인식됐다는 것이다.

하지만 시장 분위기가 바뀌고 있다.

2026년 5월 말 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 유언대용신탁 잔액은 5조5926억원으로 집계됐다. 올해 들어 5개월 만에 1조원 이상 증가했다는 분석도 나왔다.

은행들이 신탁을 단순한 상속상품이 아니라 은퇴·치매·의료비·자산관리까지 연결하는 종합 WM 서비스로 확대하고 있는 이유다.

2. KB국민은행이 먼저 꺼낸 카드는 ‘시니어 레지던스 보증금’

이번 시장에서 가장 눈에 띄는 사례 중 하나는 KB국민은행이다.

KB국민은행은 2026년 5월 시니어 레지던스 입주 고객의 입주보증금 반환채권을 활용한 유언대용신탁 서비스를 출시했다.

핵심은 간단하다.

시니어 레지던스에 입주하면서 상당한 보증금을 지급한 고객이 있다면, 이 보증금 반환권을 신탁으로 관리하고 사망 이후에는 미리 지정한 수익자에게 승계하는 구조다.

KB국민은행은 KB라이프 자회사인 KB골든라이프케어와 협업해 이 서비스를 마련했다.

즉, 금융과 주거가 실제 상품 단계에서 연결되기 시작한 것이다.

KB골든라이프케어는 현재 강동빌리지, 위례빌리지, 서초빌리지, 평창카운티, 은평빌리지, 광교빌리지 등 다양한 시니어 주거·돌봄 시설을 운영하고 있다. 최근에도 각 시설에서 건강관리와 프로그램, 식단 등을 운영하고 있다.

여기서 중요한 변화

예전에는

은행 = 돈 관리

실버타운 = 주거

였다면,

앞으로는

은행 + 시니어타운 + 의료·돌봄 + 상속관리

가 하나의 서비스로 묶일 가능성이 커지고 있다.

이 시장을 가장 먼저 구체적인 상품으로 연결한 곳이 KB라는 점에서 주목할 필요가 있다.

3. 하나은행은 ‘하나 Living Trust’와 시니어 레지던스를 연결

하나은행도 이 시장을 적극적으로 파고들고 있다.

하나은행은 기존에 ‘하나 Living Trust’라는 유언대용신탁 상품을 운영하고 있다.

금전·증권·부동산·금전채권 등을 신탁할 수 있으며, 생전 자산관리와 사후 상속 설계를 하나의 구조로 묶을 수 있도록 설계했다. 현재 하나은행 상품 기준 신탁 가능 금액은 5억원 이상이다.

그런데 2026년 들어 눈여겨볼 변화가 하나 더 생겼다.

하나은행은 하이엔드 시니어 레지던스 ‘소요한남 by 파르나스’ 시행사인 브릭스인베스트먼트와 업무협약을 체결했다.

입주자에게 유언대용신탁뿐 아니라 세무·법률 전문가 세미나, 부동산 투자자문 등 VIP 자산관리 서비스를 제공하는 것이 핵심이다.

이것은 상당히 중요한 변화다.

은행이 고객에게

“상속을 어떻게 할 것인가”

만 묻는 것이 아니라,

“어디에서 노후를 보낼 것인가”

까지 함께 고민하기 시작했기 때문이다.

4. NH농협은행은 ‘치매·중증질환’에 초점

NH농협은행의 전략은 조금 다르다.

고령화 과정에서 가장 현실적인 문제가 될 수 있는 치매와 중증질환에 따른 금융 의사결정 공백을 겨냥했다.

NH농협은행은 2026년 5월 ‘NH올원더풀 의료비치매안심신탁’을 출시했다.

건강할 때 자산을 맡겨두고 치매나 중증질환으로 금융거래가 어려워질 경우 미리 정한 조건에 따라 생활비와 의료비 등을 관리·집행할 수 있도록 한 상품이다.

사망 이후에는 유언대용신탁 기능을 통해 지정한 수익자에게 남은 재산을 승계할 수 있도록 했다. 최소 가입금액도 1000만원으로 설정했다.

농협은행은 2026년 7월에도 자산관리 고객을 대상으로 금융·세무·부동산·은퇴·유언대용신탁을 묶은 종합자산관리 세미나를 진행했다.

즉 NH농협은행은 신탁을 단순한 ‘상속상품’보다 고령기 자산관리 인프라로 확대하는 모습이다.

5. 신한은행은 ‘치매머니’와 상속·기부 시장까지 확장

신한은행 역시 신탁 시장을 확대하고 있다.

특히 2026년 들어 상속·승계뿐 아니라 치매 등으로 금융 의사결정이 어려워지는 이른바 ‘치매머니’ 문제에 대한 맞춤형 신탁 전략을 강화하고 있다.

신한은행은 2015년부터 특화신탁을 시작했으며, 2026년 상반기 유언대용신탁 신규 계약이 전년 전체 신규액의 약 3배 수준으로 증가했다고 밝혔다.

최근에는 신탁의 활용 영역도 넓어졌다.

2026년 8월에는 홀트아동복지회와 업무협약을 맺고 유언대용신탁 등을 활용한 유산기부 활성화에도 나섰다.

상속을 넘어

자산관리 → 상속 → 기부

로 신탁의 역할을 확장하고 있는 것이다.

6. 우리은행도 ‘우리내리사랑 유언대용신탁’ 운영

우리은행은 ‘우리내리사랑 유언대용신탁’을 운영하고 있다.

고객이 금전·부동산 등의 자산을 신탁하고 생전에는 본인을 수익자로 두면서, 사후에는 배우자·자녀·제3자 등을 수익자로 지정해 자산을 승계할 수 있는 구조다.

우리은행은 유언대용신탁 외에도 우리내리사랑 증여신탁, 우리내리사랑GOLD신탁 등 자산승계 관련 상품군을 운영하고 있다.

결국 국내 주요 은행들이 모두 비슷한 방향으로 움직이고 있는 셈이다.

7. 그런데 돈만 바뀌는 게 아니다…‘살 집’도 달라진다

금융권의 변화와 동시에 부동산 시장에서도 새로운 경쟁이 시작됐다.

바로 시니어 레지던스다.

과거 실버타운이 ‘노년층을 위한 공동주거시설’에 가까웠다면 최근 등장하는 프리미엄 시니어 레지던스는 완전히 다른 방향을 보여준다.

주거에 호텔식 서비스, 식음료, 운동, 문화, 건강관리, 의료·돌봄 등을 결합한다.

대표적인 사례가 VL 르웨스트다.

서울 마곡에 조성된 VL 르웨스트는 지하 6층~지상 15층, 4개 동, 총 810세대 규모로 조성됐다.

롯데건설이 시공하고 롯데호텔이 운영을 지원한다. 호텔식 서비스와 건강관리, 문화 프로그램 등을 결합한 형태다.

이곳에는 대학병원 연계 서비스와 24시간 의료 관련 서비스 등 건강관리 기능도 강조되고 있다.

롯데 입장에서는 단순한 건설사업을 넘어 호텔 운영 역량을 주거 서비스에 적용하는 사업이라는 의미가 있다.

8. 한남동에는 ‘소요한남 by 파르나스’ 등장

또 하나 주목할 곳이 소요한남 by 파르나스다.

서울 용산구 한남동에 들어서는 이 시설은 총 111가구 규모의 하이엔드 시니어 레지던스다.

시공은 포스코이앤씨가 맡고, 파르나스호텔이 생활 서비스를 담당한다.

특히 호텔식 서비스뿐 아니라 차움·차헬스케어가 건강관리 분야에 참여한다. 식단 역시 저염·저당·고단백 등 건강 목표에 맞춰 선택할 수 있도록 구성했다.

여기서 주목할 기업이 GS다.

파르나스호텔은 GS그룹 계열사이기 때문이다.

따라서 시니어 레지던스 시장은 건설사만의 시장이 아니라 호텔·유통·금융·헬스케어가 함께 들어오는 시장으로 바뀌고 있다.

9. 삼성물산은 아예 ‘AI 시니어 리빙’으로 방향을 틀었다

이번 시장에서 가장 흥미로운 움직임은 삼성물산이다.

삼성물산은 2026년 8월 AI 시니어 리빙 솔루션 ‘에버링(Everling)’을 공식 출시했다.

단순히 건물을 짓는 데 그치지 않고 시니어의 건강·생활 데이터를 활용해 돌봄 서비스를 디지털화하는 플랫폼 사업이다.

에버링은 크게 세 가지로 구성된다.

웰니스 코치

수면 센서와 비접촉 생체정보, 웨어러블 등에서 얻은 데이터를 활용해 운동·마음챙김·인지저하 예방 등의 건강관리 서비스를 제공한다.

세이프 온

세대 내 센서와 AI CCTV 등을 통해 낙상이나 배회, 활동량 저하 등 이상 징후를 감지한다.

리빙 매니저

건강·안전·식단·민원·공지 등의 데이터를 통합해 운영자가 관리해야 할 정보를 한눈에 파악하도록 돕는다.

더 중요한 것은 이미 현장에 적용되고 있다는 점이다.

삼성물산은 더시그넘하우스 강남을 비롯해 돌봄형 시설에도 에버링을 확대하고 있다. 2026년 8월에는 뉴시니어라이프와 업무협약을 체결하고 ‘케어링 스테이’ 의정부수목원점에도 적용을 추진했다.

또한 의왕 메디컬 레지던스에는 2030년 입주까지 단계적으로 AI 시니어 리빙 서비스를 고도화할 계획이다.

이것은 시니어 산업의 방향이

‘건물을 파는 사업’ → ‘공간+서비스+데이터를 운영하는 사업’

으로 바뀌고 있다는 신호다.

10. 포스코이앤씨도 주거·케어·의료를 한 묶음으로

포스코이앤씨 역시 시니어 레지던스를 새로운 사업 영역으로 보고 있다.

2026년 포스코이앤씨는 시니어 레지던스 운영을 위해 글로벌 서비스 레지던스 운영사 애스콧, 케어 전문기업 대교뉴이프, 의료 분야의 차움의원·차헬스케어와 전략적 업무협약을 맺었다.

포스코이앤씨는 주거·케어·의료를 시니어 레지던스의 3대 핵심 서비스로 보고 운영 전반을 기획하는 컨트롤타워 역할을 맡는다는 계획이다.

서울 한남동과 경기 오산 지역 등에서 향후 기업형 임대 사업에 관련 서비스를 적용하는 방안도 검토했다.

공교롭게도 포스코이앤씨는 앞서 살펴본 소요한남 by 파르나스의 시공사이기도 하다.

건설사 입장에서 시니어 레지던스는 단순 도급공사가 아니라 장기 임대·운영·헬스케어와 결합할 수 있는 새로운 부동산 사업 모델이 될 수 있는 셈이다.

11. 결국 ‘신탁+레지던스’가 하나의 그림이 된다

이제 시장을 하나로 연결해보자.

예를 들어 65세의 자산가가 있다고 가정해보자.

아파트와 금융자산을 합쳐 20억원의 자산을 보유하고 있다고 하자.

그동안의 노후 준비는 단순했다.

아파트 보유 → 국민연금·개인연금 → 자녀에게 상속

그러나 새로운 방식은 다르다.

① 자산관리

일부 금융자산이나 부동산 관련 권리를 신탁에 편입한다.

② 시니어 레지던스 입주

보증금과 생활비를 활용해 프리미엄 시니어 레지던스에 거주한다.

③ 건강관리

레지던스의 의료·건강관리 서비스와 AI 기반 생활관리 서비스를 이용한다.

④ 자산승계

신탁계약에 따라 사후 재산의 수익자와 지급 방식 등을 미리 설계한다.

이렇게 되면 노후자산은 더 이상 단순히 ‘집 한 채’가 아니다.

주거 + 금융 + 의료 + 돌봄 + 상속

이라는 하나의 생태계가 된다.

12. 다만 ‘상속 분쟁이 완전히 사라진다’고 보면 안 된다

이 부분은 반드시 짚어야 한다.

유언대용신탁은 상속계획을 구체적으로 설계하는 데 도움을 줄 수 있지만, 모든 상속분쟁을 자동으로 차단하는 만능 장치는 아니다.

신탁법 제59조는 유언대용신탁의 법적 구조를 규정하고 있지만, 현재 민법에는 유류분 제도가 존재한다. 2026년 3월 17일 시행된 현행 민법 제1112조에서도 직계비속과 배우자 등의 유류분 규정이 남아 있다.

실제로 KB국민은행도 유언대용신탁과 관련해 유류분 청구 및 반환 관련 소송이 발생할 수 있다고 안내하고 있다.

따라서 신탁을 이용하면 상속분쟁이 ‘무조건 사라진다’기보다는,

사전에 자산의 관리 방식과 승계 계획을 구체화해 가족 간 갈등 가능성을 낮추는 수단

으로 보는 것이 정확하다.

13. 투자자들이 봐야 할 기업은 어디인가

이번 변화에서 직접적으로 연결되는 상장사를 단순히 나열하기보다 사업의 연결고리를 봐야 한다.

다만 이들 기업을 모두 ‘고령화 수혜주’로 단정해서는 안 된다.

대부분의 대형 금융·건설·유통 기업에서 시니어 사업이 전체 실적에서 차지하는 비중은 아직 제한적이기 때문이다.

오히려 투자자가 봐야 할 것은 앞으로 이 사업이 매출·자산관리 수수료·운영수익·장기 임대수익 등 실제 숫자로 연결되는지다.

14. 진짜 승부처는 ‘실버타운을 얼마나 많이 짓느냐’가 아니다

앞으로의 경쟁은 단순한 공급량 싸움이 아닐 가능성이 높다.

시니어 고객 입장에서는 다음 다섯 가지가 중요하기 때문이다.

① 의료 접근성

병원과 얼마나 가까운가.

② 케어의 연속성

건강할 때부터 거동이 불편해졌을 때까지 서비스가 연결되는가.

③ 자산관리

입주보증금과 금융자산을 어떻게 관리할 것인가.

④ 상속 설계

사후 자산을 어떻게 이전할 것인가.

⑤ 데이터와 AI

건강상태를 얼마나 빨리 파악하고 사고를 예방할 수 있는가.

이 다섯 가지가 하나로 연결될수록 고객의 전환비용은 높아지고 장기 고객이 될 가능성도 커진다.

그래서 금융회사와 건설사, 호텔, 헬스케어 기업이 서로의 영역으로 들어가고 있는 것이다.

결론｜‘노후자산’의 정의가 바뀌고 있다

한국의 고령화는 이제 단순히 노인 인구가 늘어나는 문제가 아니다.

돈을 가진 세대가 늙어가고 있다는 점이 더 중요하다.

2025년 가계금융복지조사에서 가구주 연령별 평균 자산은 50대가 약 6억6205만원으로 가장 높았고, 60대도 약 6억95만원 수준으로 나타났다.

동시에 한국은 초고령사회에 진입했다. 한국은행은 2024년 말 65세 이상 인구 비중이 20%를 넘어선 것으로 분석했고, 2050년에는 약 40% 수준까지 높아질 것으로 전망했다.

결국 앞으로의 실버산업은 단순한 요양산업이 아니다.

자산관리 시장이고, 부동산 시장이며, 의료시장이고, AI 시장이다.

KB국민은행이 시니어 레지던스 보증금과 유언대용신탁을 연결하고, 하나은행이 소요한남과 자산관리를 결합한 것도 같은 흐름이다.

삼성물산이 AI를 시니어 레지던스에 넣고, 포스코이앤씨가 주거·케어·의료를 하나의 사업 모델로 만들려는 이유도 여기에 있다.

앞으로 주목해야 할 것은 단순히 ‘실버타운을 짓는 기업’이 아니다.

누가 고령자의 돈을 관리하고, 누가 살 공간을 제공하며, 누가 건강을 관리하고, 누가 사후 자산까지 연결하는가.

고령화 시대의 새로운 산업 지도는 이 네 가지 질문에서 시작될 가능성이 높다.

※ 투자·법률 관련 유의사항

본 기사는 기업 및 금융기관의 공개자료와 공식 발표, 법령 및 시장자료를 바탕으로 고령화에 따른 금융·부동산 산업의 변화를 분석한 기사입니다. 기사에 언급된 기업이 고령화의 직접적인 수혜를 받는다는 의미는 아니며, 각 기업의 관련 사업이 전체 실적에서 차지하는 비중과 향후 사업 성과는 다를 수 있습니다.

유언대용신탁은 계약 내용과 신탁재산의 종류에 따라 권리관계가 달라질 수 있으며, 유류분·상속세·증여세 등 법률·세무 문제가 발생할 수 있습니다. 실제 신탁 가입이나 상속·증여 계획은 금융기관, 변호사 및 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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